“投資酒店，能賺錢”

      那該去哪兒買？

      怎么挑到一個(gè)“賺錢”酒店？

      本文將給出您答案。

PART 01

“1”個(gè)最佳渠道

      首先，去哪兒買？

      熟人買賣or專業(yè)機(jī)構(gòu)是目前購買酒店的2個(gè)主要渠道。

      ·熟人買賣

      熟人買賣這種方式建立在相互了解和信任的基礎(chǔ)上，溝通成本低、也更容易達(dá)成共識(shí)。

      但這種方式缺乏安全感和專業(yè)性，一旦出現(xiàn)問題，雙方都有苦說不出，問題也難以按照規(guī)章制度解決。

      例如，廣州一位投資人老張就是一個(gè)活生生的例子。其19年時(shí)想在天河區(qū)找個(gè)物業(yè)做酒店。在表兄的推薦下找了一個(gè)地段很好的工業(yè)性質(zhì)物業(yè)，老張擔(dān)心無法辦理酒店消防而猶豫不決，但這位表兄表示肯定可以幫他辦好。他害怕好項(xiàng)目落入他手，所以決定放手一搏。哪知錢投了幾百萬了消防證還沒著落，老張又不想和親戚撕破臉，幾百萬就這樣石沉大海，酒店到現(xiàn)在也沒著落。

      ·專業(yè)機(jī)構(gòu)

      與熟人買賣相比，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)購買酒店具有明顯優(yōu)勢(shì)。

      他們擁有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，能夠?yàn)橥顿Y者提供全面的市場調(diào)研和分析，為交易的全流程保駕護(hù)航。

      雖然專業(yè)機(jī)構(gòu)可能收取一定的服務(wù)費(fèi)，但相比所提供的服務(wù)，這筆費(fèi)用微不足道。

      因此，不論是出于專業(yè)性、安全度還是信息的透明程度等方面考慮專業(yè)機(jī)構(gòu)都是最佳渠道。

      那又該如何在專業(yè)機(jī)構(gòu)的海量項(xiàng)目中挑出最適合自己的那一個(gè)呢？

PART 02

“6”大核心維度

      區(qū)位商圈、租賃條件、物業(yè)形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、品牌力以及運(yùn)營力是評(píng)估酒店的6大核心維度。

      1. 酒店區(qū)位商圈

      商圈的人流量和客戶類型直接影響酒店的出租率和收入。

      在評(píng)估酒店所處區(qū)位商圈時(shí)要注意以下幾方面問題：

      該項(xiàng)目所處商圈是否與我的目標(biāo)客戶相符合？

      商圈配套是否滿足該客群需求？

      商圈競爭情況如何，是否已飽和？

      商圈是否存在政策機(jī)遇/風(fēng)險(xiǎn)？

      若都無法滿足預(yù)期，那自然不合適；若部分滿足，則需要根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行權(quán)衡。

      2. 物業(yè)租賃條件

      合理的租賃條件對(duì)于酒店的穩(wěn)定經(jīng)營至關(guān)重要。

      所以，在進(jìn)行租賃條件協(xié)商時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，尤其是以下幾方面：

      a. 租金水平：租金應(yīng)根據(jù)酒店所在地市場情況、商圈特點(diǎn)和酒店規(guī)模、設(shè)施等實(shí)際狀況進(jìn)行定價(jià)；

      b. 遞增比例：商業(yè)物業(yè)租金遞增次數(shù)每15年應(yīng)≤4次，每次遞增比例應(yīng)當(dāng)在3%-5%為宜；

      c. 租期長度：租期應(yīng)符合酒店發(fā)展計(jì)劃和投資回報(bào)預(yù)期，避免期限錯(cuò)配、預(yù)期收益無法收回的情況；

      d. 租賃條款：租賃合同條款應(yīng)明確規(guī)定租賃方和承租方權(quán)責(zé)，包括維修責(zé)任、租金調(diào)整機(jī)制、租賃期限續(xù)簽等。以此來保護(hù)雙方利益，并減少潛在風(fēng)險(xiǎn)；

      e. 附加條件：結(jié)合實(shí)際協(xié)商添加附加條件來提升酒店競爭力，如租賃方提供一定裝修或設(shè)備支持，或約定租賃方對(duì)酒店市場宣傳和推廣進(jìn)行合作等。

      3. 物業(yè)形態(tài)

      不同投資需求對(duì)于物業(yè)形態(tài)的要求具有差異，但“有獨(dú)棟選獨(dú)棟”的準(zhǔn)則不會(huì)錯(cuò)。

      獨(dú)棟物業(yè)與非獨(dú)棟物業(yè)相比擁有空間更大，可提供設(shè)施和服務(wù)更多，能夠滿足更大規(guī)模且多樣化的客源需求，同時(shí)在酒店外立面、頂招與側(cè)招的設(shè)置上也使得酒店展示性更強(qiáng)。

      但獨(dú)棟物業(yè)需要注意物業(yè)結(jié)構(gòu)的形態(tài)，它對(duì)提升坪效起著重要作用，需要通過合理的空間規(guī)劃和布局，提升出房量，從而最大限度地增加單位面積的收益。

      4. 基礎(chǔ)設(shè)施

      良好的基礎(chǔ)設(shè)施能夠提供更好的客戶體驗(yàn)，保障盈利的持續(xù)性。

      在考慮基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：

      a. 裝飾工程的改造成本：了解酒店目前設(shè)施設(shè)備的新舊程度，評(píng)估進(jìn)行翻新改造所需投入的成本。如果改造成本過高，會(huì)導(dǎo)致接手后酒店運(yùn)營收益不達(dá)預(yù)期；

      b. 隱蔽工程的工程質(zhì)量：仔細(xì)檢查酒店防水、消防、電氣等隱蔽工程的質(zhì)量。要是有隱蔽工程方面的問題，即使外觀看起來再好，后續(xù)經(jīng)營也會(huì)有大麻煩。

      5、6.品牌力和運(yùn)營力

      加盟酒店品牌可以帶來更多客流量和品牌效應(yīng)，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)更是能提高酒店的運(yùn)營能力。

      但知名品牌通常布局更早，物業(yè)周邊這些品牌飽和后又該怎么辦？

      在專業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，尋求其他知名度相對(duì)稍低但有足夠?qū)I(yè)度且扶持力度更大的品牌匹配加盟。加之合適的政策扶持，同樣能夠?qū)崿F(xiàn)巨大收益。

      加盟后這些酒管集團(tuán)也會(huì)為酒店提供管理團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)、協(xié)助酒店進(jìn)行運(yùn)營體系的建設(shè)等服務(wù)，使得酒店運(yùn)營力搭建得到保障，而這也是持續(xù)提升酒店盈利能力的關(guān)鍵點(diǎn)所在。

      最后總結(jié)以上內(nèi)容，首要是選擇一家靠譜的專業(yè)機(jī)構(gòu)，然后在專業(yè)機(jī)構(gòu)的幫助下從區(qū)位商圈、租賃條件、物業(yè)形態(tài)、基礎(chǔ)設(shè)施、品牌力和運(yùn)營力6大維度進(jìn)行評(píng)估，挑出最合適的那一個(gè)！

      在以上整個(gè)過程中專業(yè)機(jī)構(gòu)都起著至關(guān)重要的作用，這要求投資人所選擇的專業(yè)機(jī)構(gòu)不僅要做到專業(yè)、安全、高效，更是要擁有足夠多的項(xiàng)目資源來滿足不同投資人的各類需求。

      大呈酒店交易服務(wù)中心就是這樣一個(gè)專注于酒店投融資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

      其擁有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與項(xiàng)目儲(chǔ)備使得其能夠?yàn)橥顿Y人提供定制化的全流程服務(wù)，找到最合適的那一個(gè)投資標(biāo)的，在透明公開的全流程下助您把握最好的投資機(jī)遇！