各大房地產(chǎn)公司二月份的房子成交總面積已經(jīng)出來(lái)了，調(diào)查顯示27個(gè)重點(diǎn)城市2月整體成交僅240萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%，創(chuàng)有史以來(lái)最大跌幅。實(shí)際情況肯定更糟糕，不過(guò)二月份本來(lái)就交易基本滯停了，但更要命的是今年大家的收入減少了不少，沒(méi)有錢(qián)哪來(lái)的剛需呢？

此外，寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。其中廣州的跌幅最為顯著，雖然供應(yīng)小幅放量，但因經(jīng)歷了去年年末需求的集中釋放，疊加疫情嚴(yán)峻，成交同環(huán)比跌幅均達(dá)到90%。上文筆者就提過(guò)2月份各地的房?jī)r(jià)基本沒(méi)變，但主要是成交量太少了，不足以反應(yīng)實(shí)際情況。

房地產(chǎn)寒冬

有一個(gè)理論就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)券商的，說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)股票會(huì)大漲，并提出了一些依據(jù)。一是房地產(chǎn)盈利能力強(qiáng)，《紅周刊》記者根據(jù)上市房企公告數(shù)據(jù)測(cè)算，恒大近三年的招拍掛拿地成本僅為2061元/㎡，屬行業(yè)最低，即使采取一定的降價(jià)策略，也不會(huì)對(duì)公司的利潤(rùn)率產(chǎn)生太大影響；綠城中國(guó)由于土儲(chǔ)布局在長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域，近三月的銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)20147元/㎡，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，這足以消化一定的土地競(jìng)拍溢價(jià)。而以全國(guó)房?jī)r(jià)的均價(jià)來(lái)算，目前已經(jīng)達(dá)到超過(guò)8000元/㎡的價(jià)格，而且恒大基本沒(méi)有布局到縣城，那么出售價(jià)格基本就超過(guò)1萬(wàn)元/㎡。算上人工成本、建造成本，總共也不會(huì)超過(guò)5000元/㎡，怪不得如此暴利?。?/p>

房地產(chǎn)盈利良好

不過(guò)普通制造業(yè)的利潤(rùn)基本也就不到10%，怪不得會(huì)被房地產(chǎn)擠壓成這樣。但實(shí)業(yè)興國(guó)，中國(guó)目前基本沒(méi)有什么有競(jìng)爭(zhēng)力的，制造都是低端流水線人工作業(yè)，可替代性強(qiáng)。然后人口紅利也差不多了，第三代嬰兒潮是1987年-1997年（對(duì)于這個(gè)，爭(zhēng)論比較多一點(diǎn)，但最晚一定是到1997年）。這既是人口紅利，也是購(gòu)房剛需，以最后出生年齡1997年來(lái)算，一般讀完大學(xué)22周歲，再加上工作三年，也就是2022年就是最后一批購(gòu)房剛需了，而現(xiàn)在已經(jīng)處于尾期了，購(gòu)房人口不會(huì)有增加了。 還有券商、股市，與房地產(chǎn)是不一樣的。股市關(guān)注的是公司的盈利能力，且未來(lái)要與國(guó)際金融資本接軌的。同時(shí)2015年股市是上過(guò)5000點(diǎn)的，但是房?jī)r(jià)可是到現(xiàn)在一直都沒(méi)跌過(guò)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，通貨膨脹在持續(xù)，房?jī)r(jià)必須漲。這個(gè)真不好說(shuō)，這兩年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)并不樂(lè)觀，都一直還在吃老本。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型期，而且留給中國(guó)的時(shí)間不多了。高新技術(shù)，尤其是尖端制造，基本被歐美和日本壟斷了，國(guó)家也在大力發(fā)展5G技術(shù)和新能源汽車(chē)等方面，壓力巨大啊！還有擁有的就是14億人口，但這些人口勞動(dòng)力成本又高于東南亞和印度的18億人口，消費(fèi)力也是同樣有點(diǎn)弱，被當(dāng)前高昂的房?jī)r(jià)和其他生活成本壓著。

無(wú)論是哪些因素都抑制著房?jī)r(jià)上漲，再根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的分析，房地產(chǎn)將要在疫情后以價(jià)換量，而要決定房?jī)r(jià)真正的走勢(shì)還要看下半年。關(guān)于《二月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量慘淡，房企會(huì)以價(jià)換量嗎？》，大家有什么看法呢？歡迎在下方關(guān)注留言評(píng)論交流。

今年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)早就顯現(xiàn)出來(lái)了